Mientras un centro comercial histórico se encuentra vacío, los desarrolladores y los residentes debaten su futuro
Por: Elena Paces-Wiles
Traducido Por: William Rodriguez Ayala y Osmara Rodriguez Aimerich
Dibujos Por: Dunya Omar
Los niños agarran conos de helado llenos de chocolate, vainilla y chispas. Una pantalla rosa brillante brilla en la ventana de Claires. Los villancicos suenan durante todo diciembre mientras los niños atolondrados susurran sus deseos navideños al oído de Santa Claus.
Esta época del año siempre hace que la profesora de inglés Mira Prater sienta nostalgia por los fines de semana de su niñez en el centro comercial Northgate.
“Fuimos todos los fines de semana”, dijo Prater. “Siempre comprábamos pizza y comprábamos CD en FYE. Recuerdo haber ahorrado mi mesada para comprar botas Timberland. Eran muy populares”.
Para Prater, el centro comercial sirvió como un pilar importante en la comunidad de Durham. Su madre era maestra y siempre sentía un sentido de comunidad cuando veía a sus alumnos allí.
“Fue un espacio comunitario realmente importante”, dijo Prater. “Se sentía hogareño”.
Con 53,000 pies cuadrados de espacio comercial, Northgate fue un lugar importante para toda la comunidad de Durham.
Todos los fines de semana, sus padres se sentaban entre la multitud bulliciosa y las familias parlanchinas, escuchando las conversaciones a su alrededor. Cuando su padre emigró por primera vez de Argelia, no podía hablar inglés. Aprendió el idioma rodeado de un mar de gente y comida rápida en el atestado patio de comidas de Northgate.
“El centro comercial se convierte en parte de ti”, dijo Prater.
Antes de que se construyera Southpoint en 2002, Northgate era el principal centro comercial de Durham. Muchos residentes de South Durham optaron por viajar a Northgate, ya que South Square existía solo como un centro comercial. Una vez abierto, la popularidad de Southpoint superó con creces a Northgate, lo que provocó que el antiguo centro comercial perdiera negocios.
“Northgate fue realmente el único centro comercial en Durham durante mucho tiempo”, dijo Justin Laidlaw, graduado de Riverside en 2008 y residente de toda la vida de Durham. “Pero a medida que se construyó Southpoint, más personas se dirigieron allí porque tenía una sala de cine y tiendas minoristas más modernas”.
“Hay muchas familias, particularmente familias negras, que han vivido en el vecindario durante mucho tiempo y están preocupadas por cómo se verá afectado su sustento con este nuevo desarrollo”, dijo Laidlaw, quien ahora trabaja como productor multimedia y cubren la cuidad de Durham.Si bien la sala de cine permaneció abierta, los propietarios del centro comercial se vieron obligados a vender la propiedad cuando estuvo a punto de declararse en quiebra en 2018.
“No pudo sostenerse por sí mismo, por lo que la familia lo vendió”, dijo Laidlaw.
En lugar de ejecutar la hipoteca, Northwood Investors, una firma internacional de capital privado, decidió comprar y remodelar el centro comercial.
Sin embargo, los desarrolladores no son dueños de toda la trama. Algunas secciones de la propiedad, incluidos Sears y Macy’s, son de propiedad independiente. Los inquilinos deben colaborar para determinar el mejor uso de la propiedad.
“El Macys que solía estar allí es propiedad de Duke, y ya tienen un centro médico allí”, dijo Mary Helen Moore, reportera local de News and Observer que cubre Durham y ha escrito sobre el futuro del centro comercial.
Como Northgate ha sido un pilar en la comunidad de Durham durante décadas, muchos residentes tienen sus propias ideas sobre el mejor uso del espacio.
Uno de esos grupos, la Asociación Comunitaria de Walltown, ha estado en comunicación con los desarrolladores, haciendo campaña por un espacio centrado en la comunidad. El vecindario de Walltown limita con el centro comercial Northgate en el lado oeste.
“Este grupo se formó para presentar su visión de lo que debería haber allí”, dijo Moore. “Quieren viviendas asequibles. Quieren trabajos que sean accesibles para las personas que viven en el área. Quieren conectividad con el parque, transitable a pie, en bicicleta y un buen espacio centrado en la comunidad”.
Los residentes están preocupados acerca de cómo el nuevo desarrollo afectará su costo de vida a través de aumentos en los impuestos a la propiedad. También les preocupa la disminución de la seguridad del tráfico.
Además, los residentes de Walltown están preocupados por la equidad de la remodelación.
reuniones del consejo en su boletín semanal.
Los promotores inmobiliarios de Northgate aún no han llegado a un acuerdo con los residentes de los alrededores.
“Los residentes tuvieron esta visión y los dueños de la propiedad la reconocieron”, dijo Moore. “Hace un par de meses volvieron con su idea y era totalmente diferente de lo que habían hablado anteriormente”.
Los desarrolladores planean construir un parque de oficinas con algunos restaurantes y tiendas, así como laboratorios médicos.
“Parece que van a ser lugares de trabajo con tal vez algunos lugares para ir a comer y algunos lugares para comprar”, dijo Moore.
La propuesta original incluía aproximadamente 300 unidades residenciales, pero desde entonces se han eliminado del plan.
El costo de la construcción es una razón potencial para este cambio.
“Hay ciertos costos que están integrados en la construcción residencial versus la construcción comercial, particularmente en este momento durante la pandemia”, dijo Laidlaw. “Muchos de los materiales necesarios para construir se volvieron mucho más caros, por lo que los recursos necesarios para construir cambiaron el cálculo de lo que los desarrolladores estarían dispuestos a hacer en un sitio en particular”.
Los desarrolladores deben buscar la aprobación del consejo de la ciudad de Durham para las ordenanzas de zonificación.
“Me imagino que les será muy difícil continuar con la visión porque tienen que obtener la aprobación del consejo de la ciudad y eso será un poco difícil con la oposición que hay”, dijo Moore.
Si los desarrolladores no cooperan, los residentes pueden solicitar directamente a los miembros del consejo que voten en contra de las solicitudes de zonificación.
“Ahí es donde los vecindarios tienen cierta influencia en este trato con los desarrolladores”, dijo Laidlaw. “Me gustaría ver a nuestro ayuntamiento y a los desarrolladores también para considerar realmente quién se verá afectado por esto y cuidar a las personas que son más vulnerables en nuestra comunidad”.
REQUISITOS DE ZONIFICACIÓN
Si bien hay muchas ideas sobre cómo se debe usar el espacio, los requisitos de zonificación complican aún más el problema.
La comisión de planificación es una rama del gobierno local que asesora al ayuntamiento ya la junta de comisionados del condado sobre las decisiones de zonificación.
“Eso incluye cuando alguien solicita una rezonificación, una actualización de nuestro plan integral o de la ordenanza de desarrollo unificado”, según Austin Amandolia, presidente de la comisión de planificación.
La propiedad de Northgate actualmente está dividida en zonas en el distrito del centro comercial. Esta designación permite aplicaciones minoristas, pero generalmente no se recomiendan los usos residenciales.
“Como está zonificado actualmente [los desarrolladores] están limitados a lo que está permitido dentro del distrito del centro comercial”, dijo Amandolia. “Pueden solicitar una rezonificación para esencialmente cualquier cosa que quieran”.
Según Amandolia, deben adherirse al mapa de uso futuro de la tierra, que brinda orientación sobre qué usos de la tierra se permitirán en el futuro. Sin embargo, estos están sujetos a cambios.
“Actualmente está planeado como un futuro sitio comercial bajo nuestro plan integral actual”, dijo Amandolia. “Eso podría cambiar. Estamos trabajando en un borrador para un nuevo plan integral en este momento”.
El nuevo plan integral clasifica el sitio como un área de oportunidad de tránsito. Esta designación permite un espacio de uso mixto con una combinación de servicios comerciales y residenciales.
A pesar de su experiencia, la comisión sirve exclusivamente como junta asesora.
“Nuestro voto no necesariamente cuenta. Si votamos no en algo, no impide que suceda”, dijo Amandolia. “Le decimos al consejo o a la comisión del condado que creemos que debería votar no sobre esto y que pueden hacer lo que decidan”.
Amandolia dijo que los desarrolladores ya presentaron una solicitud de rezonificación, por lo que eventualmente llegará al consejo una votación sobre la propiedad.
En raras ocasiones, el ayuntamiento o la comisión de planificación también podrían iniciar una solicitud de rezonificación.
“El centro comercial Northgate es un asunto con el que nos encontramos todo el tiempo”, dijo el miembro del consejo y ex padre de familia de Riverside, Leonardo Williams.
El centro comercial Northgate benefició a la comunidad al proporcionar un área concentrada para el comercio minorista, lo que generó una gran cantidad de impuestos sobre las ventas.
“Desearía que la ciudad y la familia propietaria se hubieran comunicado y resuelto algo. Tal vez la ciudad podría haberlo comprado”, dijo Williams.
Northwood Investors compró la propiedad a un valor muy bajo.
“Depende de ellos. Lo mejor que podemos hacer es generar relaciones”, dijo Williams. “Si consideran algo más, tendrán que presentarse ante el consejo de la ciudad y tendremos que tomar una decisión en función de si creemos que esto es lo mejor para esta parte de la ciudad. Y ahí es donde el ayuntamiento tiene influencia”.
El papel del consejo de la ciudad no es tan importante como la gente suele creerlo.
“Podemos tratar de negociar las relaciones entre los miembros de la comunidad que viven a su alrededor y los dueños de la propiedad. Pero no tienen que hacer eso”, dijo Williams. “Cualquiera que diga que el ayuntamiento puede obligarlos a hacer algo fuera de lo que está zonificado, eso no es cierto. Eso es simplemente falso”.
La propiedad de Northgate ya está zonificada como comercial. Los desarrolladores no necesitan presentarse ante el consejo si quieren mantener esta designación.
“Aún no ha llegado a mi escritorio. No ha llegado al ayuntamiento. No han solicitado nada”, dijo Williams.
“El concejo municipal lo ve al final del proceso, ciertamente no al comienzo”, dijo Javiera Caballero, miembro del concejo y padre de familia de Riverside.
LA HISTORIA DE WALLTOWN
Comprender el pasado de Walltown es fundamental para comprender sus necesidades actuales.
Walltown es un vecindario históricamente negro donde vivían muchos empleados de cuello azul de Duke. El vecindario tiene una rica historia de determinación y autosuficiencia.
“Hay una rica historia de lucha por lo que quieres y necesitas, asegurándote de que sus residentes y familias y las personas que viven en tu comunidad tengan lo que necesitan para prosperar”, dijo Brandon Williams. “Es imperativo que la ciudad no permita que ese legado sea borrado por el desarrollo y la gentrificación”.
Brandon Williams (sin relación con Leonardo Williams) ha estado en el comité del centro comercial Northgate desde que se desarrolló en 2018. Solía dirigir Urban Hope, una organización juvenil en el vecindario de Walltown. Esto impulsó su pasión por Walltown.
